京投发展高一轩：聚焦用户中心主义 探索TOD可持续发展模式

　　新华网北京10月15日电（王日晨）近日，京投发展·第四届TOD创新论坛在京如期举行，本届论坛主题为“从‘城市轨道’迈向‘轨道城市’，业内围绕城市轨道交通发展、TOD政策落地以及TOD项目实施推进过程中的热点、难点和痛点，进行深度研讨与交流，积极探索合作共赢之路。

　　“相比前三年，今年大家真正回归了理性，开始认真审视TOD，并把它作为未来城市发展中的一个重要内容。另外，企业更多的聚焦客户、用户，更多地在看TOD的流量以及TOD的站点所衍生的生态，能够给城市和消费者带来什么不同的体验。”京投发展股份有限公司总裁高一轩在接受采访时表示，这是整个时代的变化，也是TOD发展的变化。在他看来，比起业绩的增长，企业更重要的是找到未来发展的方向和出路。

　　洞察行业趋势 探索发展新机遇

　　从当前宏观环境来看，“房住不炒”仍是未来政策主基调，房地产行业进入了机遇与挑战并存的新阶段。“碳中和、碳达峰”目标的提出，也深刻影响人们的工作、生活，成为主导各行业未来发展的重要前提。与此同时，“新观念”正在重塑包括零售业、汽车、电器甚至房地产在内的所有行业，跨界变得越来越频繁。在新形势下，企业应深挖护城河，打造自身核心竞争力。

　　伴随着近几年轨道交通的飞速发展，TOD 轨道物业开发细分领迎来新的发展机遇，成为房地产开发的新热点。

　　近年来，京投发展业务以TOD轨道物业开发为主。TOD（Transit-Oriented Development），指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以400-800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。自2011年以来，京投发展陆续投资开发了多个TOD轨道物业开发项目，总建筑面积超244万平方米。

　　“随着越来越多的企业加入TOD开发阵营中来，单纯的技术和经验门槛已经不再是决定性因素，并不能构成核心竞争力。如何把TOD和未来的生活方式做结合，如何提高幸福的效率，成为TOD发展过程中更为重要的抓手。”高一轩表示，京投发展基于时代、行业和人的深刻洞察，进行从产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式转移的新思路与新实践。“这个市场始终存在，只不过跟房地产整个行业一样，在等待整体转型发展的新出路。”

　　慢钱取代快钱 推动可持续发展

　　当前，房地产行业现在处在一个巨大的变革时期，更重要的是找到未来商业发展的方向。对此，高一轩认为，高杠杆、快周转已不是企业的核心竞争能力，传统的房地产开发思维难以为继，需要深度的挖掘。相较于其他行业，房地产拥有资金和空间设计、建设、运营能力的优势，在这两个重要的抓手之上寻找新方向去突围显得尤为重要。

　　“未来赚慢钱的模式不是赚小钱也不是不赚钱，根源是我们变一次性赚钱的模式为长期可持续经营的模式。”高一轩说，在未来10年乃至20年做一个正确的事才是最重要的，当然这需要投入、需要耐心、需要公司的忍耐。

　　受疫情影响，越来越多的人开始重新审视生活。为自己消费、为意义消费、为社交消费的新消费人群崛起，带来了消费观念和趋势的新变局。高一轩表示，迭代的用户需求酝酿新变革，用户主义正在推动商业逻辑产生巨大变化。这一变化呈现三大特征，即从产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式的转移——以前做产品更多是为了实现功能性，今天则是为了更好地展开理想的生活方式。

　　京投发展进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以“TOD智慧生态圈”为核心的产品理念。“TOD智慧生态圈”是以轨道交通开发为导向，以智慧思维和科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的一种理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平，成功打造了多个代表性项目。

　　高一轩以无锡愉樾天成为例，京投发展通过2年持续不断的客户研究作为重要抓手，更加聚焦和细分用户需求。“对人口的细分，对他的生活的痛点和价值点进行梳理的时候，我们就可以得出很多有意思的需求，把这些需求转化成服务和场景，未来就可以和目标人群进行呼应，它本质上是在流量思维指导下的一个生活场景赋能。”在愉樾天成，京投发展从生态、智慧、幸福三大维度解决用户痛点，创造社区的多维价值，真正实现TOD的社区从产品中心主义向用户中心主义的过渡。

　　聚焦用户主义 打造新生活方式

　　“以前我们更多的就是获取资源，把面粉变成面包，但是今天要更加关注用户的口味。服务不同的用户，支付的成本不同，最后得到的收益也不同。所以同样的资源，解决方案实际上是不同的，这也是为什么我们从企业为中心转向用户为中心的原因，就是因为时代变了。”高一轩说，企业现在更多的希望去资源化，重视用户、重视增量，重视真正在C端实现价值的能力。

　　基于“TOD 智慧生态圈”的产品理念，京投发展以“打造新生活方式”为主导思想，完善客户评价体系，在深度探究客户需求的客研基础上，深化设计研发积累，革新设计方式，打造了檀谷和无锡愉樾天成两大设计理念革新的代表项目。

　　在愉樾天成项目上，京投发展践行智慧、生态、幸福理念，通过对客户的深度调研，和与清华大学合作的课题研究，引入国际 WELL体系、中国的绿建三星体系，落位生态指标；引入 AI 安全防控等高新智慧方法，提升客户服务水平；通过对于客户类型的分类，针对不同客户的需求对症下药，营造个性化、满足所有客户需求的居住环境。

　　京投发展对于新生活方式探索与实践，正在檀谷和愉樾天成一步步兑现。“今后房子、甚至TOD可能只是一个端口，只是我们跟用户发生互动的载体。以后会延展出各种各样的生活场景、跨界和破圈，整合各种各样的要素和资源来服务客户，这是我们现在所追求的。”高一轩说。

　　据他透露，过去一年，愉樾天成组织了近200场社区活动，与用户建立了亲密的情感纽带，实现了用户粘性和口碑传播。通过大量的生活方式营造和社区服务预演，拉近与用户的关系。“未来的需求一定是共性的和定制化活动的交织，设计好比例，组织好成本，这样我们才能出彩。”高一轩形容每次做策划的时候就如同导一部电影，前期需要选好剧本、导演和演员，包括后期宣发，有了良好的用户口碑才会有好票房。对TOD社区来说，交付只是一个开始，后面还要重视跟用户之间的互动，把传统的单向营销变成口碑营销。

　　实际上，持续围绕“幸福”主题、深化打造沉浸式营销体验活动，京投发展的TOD智慧生态圈产品力赢得了市场的认可，无锡愉樾天成作为公司在长三角区域践行“TOD智慧生态圈”的示范项目，也为全国化布局打下了坚实的市场基础。

　　“我们用了一套完全不同的打法，而且这套打法正被市场认同。它的量级还没有达到檀谷规模，如果檀谷的模式装到TOD身上，未来的链式反应会更强大。”高一轩强调，一个新的发展方式比一个项目是否盈利，对一个企业、对一个行业或者对TOD事业来说都显得更重要，新的方向是非常难得的。