晋城热线001：按揭贷款保证金到底该由谁交？

刘女士的缴费收据。

　　在资金不足的情况下买房子，选择银行按揭贷款来进行分期付款，这个对绝大部分购房者来说并不陌生。但是在办理按揭贷款时，交纳保证金，究竟有何作用？这笔费用又该由谁来交？许多人并不是太了解。近日，晋城热线001就接到市民刘女士电话反映有关按揭贷款保证金的问题。

　　A、买房按揭贷款后被告知要交保证金

　　去年，刘女士在晋城南洋花城购买了一套140平方米的期房，在银行办理52万元按揭贷款后，销售顾问给她打电话要求再交一笔16200元的贷款保证金。

　　刘女士很诧异，买房的时候并没有说要收这笔钱，为什么贷款结束了，才提出来，购房合同里也没有这些条款。销售顾问告诉她：“只要贷款，每一户都要交。”买房心切的刘女士听完介绍后，于2019年12月9日缴纳了这笔费用。

　　但心存疑虑的刘女士还是问了问其他购房者，得到的答复是：“没有收过这笔钱。”

　　为什么别人没有收，自己却得交呢？多次去找购房顾问咨询，“他们总是不给我明确的答复”。

　　接到刘女士的电话后，记者联系到了银行后得到的答复是：按照相关规定，银行在商品房贷款时会向开发商收取贷款保证金，并不会向购房者收取。而且收取的金额为贷款额度的1%，并没有像刘女士反映的那么多。

　　B、开发商称收取保证金是为规避风险

　　记者联系到南洋花城开发商——山西百事嘉房地产开发有限公司，负责收取这笔保证金的营销策划中心韩经理表示：在购房合同的附件中，已经约定了“贷款保证金由购房者承担”的条款。

　　韩经理表示，收取贷款保证金为了规避风险，“如果购房者逾期，我们要承担赔偿责任”，并且这笔保证金在满足两个条件中的一个，就会全额无息退还。两个条件是：拿到不动产权证或者全部还完贷款。

　　面对购房者的不理解，韩经理表示：“如果购房者能够找到担保的话，公司可以撤销担保，并且退还全部保证金。”值得注意的是：在合同约定的条款中，并没有约定“具体的收费金额以及退还条款”，“我们收取3%，如果客户需要，可以签订补充条款。”韩经理说。

　　C、律师：补充条款不同意，开发商应退还多收的钱

　　刘女士与韩经理的说法各有不同。那么，住户办理房屋贷款，到底用不用交保证金呢？开发商要求住户交保证金，是否合理呢？

　　山西亚圣律师事务所赵波律师认为：贷款保证金制度主要是银行和开发商之间就开发商所开发楼盘，有住户需要办理贷款事宜的，由开发商首先承担阶段性担保，在房产证没有下来之前，开发商要承担担保责任，银行要求开发商按房屋金额的比例缴纳一定的保证金，所以从合同角度来讲，这个贷款保证金应该是开发商所应当承担的一项义务。

　　开发商如果要转嫁这部分的义务，那么就取决于开发商和购房者之间就贷款保证金的交付，有没有特殊的约定？如果没有特殊约定的，开发商不能要求住户来承担这部分费用的，如果合同中有特殊约定，或者以补充协议的方式约定了贷款保证金，由住户承担，如果该约定不违反法律强制性规定的，那么视为有效。

　　刘女士的这个情况是双方在合同的附件中进行了约定，但是注意到这个约定并不明确，也就是对于交款的这个金额，没有一个详细的说明，对于交款的标准也没有进行详细的说明。在《合同法》的规定中，属于“约定不明”情形，“约定不明”需要通过补充条款的形式来进行完善，如果达不成补充条款的，那么视为双方就约定不明部分没有达成合意，那么合同是不成立的，当事人可以就该未达成合意部分不予履行。

　　同时，这里有一个细节，作为该购房者已经实际交纳了这笔费用，也就是说，他实际上在“约定不明”的情况下实际交付了费用，那么交付的这一部分能不能退还呢？赵波律师认为，如果双方后续没有达成补充协议，开发商收取购房者的贷款保证金额应当按照开发商和银行之间的约定额度进行收取，该购房者所多交的这一部分，开发商是应当退还该购房者的。