泉城地铁商圈构建都市新生态

　　10月9日，济南首个轨道交通地下TOD综合体——轨道交通千佛山站TOD(“以公共交通为导向”的开发模式)综合开发项目正式开工建设。项目建成后拥有地下商业中心，还可通过地上生态景观广场和千佛山风景名胜区无缝衔接“引绿下山”，一下子引爆了市民对轨道交通TOD的关注热情。记者调查发现，济南轨道交通TOD项目已经呈现多点开花的良好态势，从“通地铁”到“通生活”，地铁商圈将逐步构建都市新生态。多个TOD项目加速推进

　　早在2019年，随着轨道交通1号线建成通车，济南就开启了轨道交通TOD时代。龙湖集团以轨道交通3号线为引擎，以大型复合型商业天街为聚点，打造了“TOD+CBD”地铁商圈。2020年12月18日，济南第一个轨道交通TOD项目——龙湖济南奥体天街开业。在其带动下，济南轨道交通3号线人流量骤然增加。这座济南首家无缝连接地铁的商场，转瞬间成为网红打卡地。

　　济南轨道交通集团在TOD综合开发方面成为积极探索的主力军，他们在轨道交通2号线王府庄车辆段上盖进行物业开发，通过轨道交通+小区建设的方式，打造新型租赁住宅小区。姜家庄停车场上盖住宅项目，已于2022年11月实现开盘销售。

　　2023年，济南市人民政府办公厅印发《济南市轨道交通TOD综合开发用地管理办法》，为济南市TOD综合开发的规划编制、土地储备、土地供应等方面提供政策支撑。济南轨道交通集团结合一、二期线网规划，正分批推进6个场段、6个站点的TOD综合开发工作。而在今后国土空间详细规划编制过程中，将进一步强化轨道站点与周边用地功能、开发强度的协调统筹，加强轨道交通站点周边公共服务、公园绿地等服务设施和公共交通、社会停车场等交通衔接设施布局，促进轨道交通站点与产业布局、公共服务配套、综合交通、城市生活功能的有机融合;深化研究轨道交通线路重要站点公共交通、非机动车等交通衔接方案，协调推动提升轨道交通站点交通接驳效率。

　　随着济南轨道交通建设提速，线网逐步完善，TOD项目开发迎来重要机遇期。2023年7月13日，在经一路与纬十二路交叉口东北侧的济南轨道交通6号线商埠区西站建设现场，同步建设的大型TOD综合体开发项目已经拔地而起。按照初步规划，该项目总建筑面积约13.5万平方米，包含商业用房与租赁住房。该地块是济南老商埠区首个大型TOD综合体开发项目。

　　2024年8月23日，济南市自然资源和规划局、济南公共资源交易中心联合挂牌11宗国有建设用地使用权。本次供地最大的亮点是洪楼TOD项目一期2宗商务金融地块挂牌，这也是洪楼广场片区城市更新项目启动后的首次入市。洪楼TOD项目一期CSD04-1-1地块占地20254平方米，地上容积率2.2。根据规划，拟与洪楼教堂联动结合，规划建设商业综合体及商业步行街，并结合轨道交通洪楼广场站、洪家楼站建设，将步行街与周边商业互联互通，打造休闲娱乐、逛街购物、网红打卡等现代时尚的商业步行街区。花园路南侧邮局地块占地12144平方米，地上容积率4.0，规划以五星级酒店为主，商街部分将发挥紧邻轨道交通站的优势，与洪楼步行街、聚隆广场相呼应，打造区域文旅体验中心。

　　“轨道城市”前景光明

　　业内人士表示，济南正在积极描绘变“城市轨道”为“轨道城市”的发展蓝图。随着济南轨道交通建设提速,线网逐步完善，从“通地铁”到“通生活”，一个个成熟的TOD项目将逐步构建起集出行、居住、工作、消费和娱乐于一体的都市新生态。

　　以刚刚开工建设的轨道交通千佛山站TOD综合开发项目为例，其地理位置优越，通过生态景观广场和千佛山风景名胜区无缝对接后，地上景观自然美得不用说。而地下商业综合体，既可以借助明年底通车后的轨道交通4号线直接引流，也可以吸引众多来千佛山游玩的外地游客娱乐休闲，打造新的网红打卡地。到时，来这里吃饭、娱乐、购物、旅游……可一站式解决。

　　对于发展轨道交通的城市来说，无论轨道交通采用何种投融资模式、是否跟土地捆绑，TOD都是城市发展的必选项。业内人士分析，如果因为不缺资金、轨道交通赶工期或其他原因不开展TOD规划建设，将会重蹈之前轨道交通建设与城市发展脱节的覆辙，造成新一轮的资源浪费。从全国市场来看，参与轨道交通投资的主要以央企、地方国企和融资平台为主，真正的纯民营资本非常少。与此同时，社会资本对轨道交通场站周边的土地开发十分感兴趣，却苦于没有渠道介入。轨道交通TOD把轨道交通和开发的土地资源统筹规划、功能立体复合后，就能产生“一加一远大于二”的增值效益，形成政府、轨道交通集团、投资人和市民多赢的格局。济南一旦将轨道交通和场站周边土地资源合理打包规划研究综合开发，就能够大大提升项目整体的可经营性，真正吸引巨量民间资本参与，反过来助推轨道交通建设和运营良性发展。