新乡楼市秋风凉

　　楼市巨轮的转向，都是从一些微小的细节开始的。先是全国性的土地流拍，随后是二手房的成交大跌，接着是新房的变相降价，最后是楼市预期的全面逆转。从北京到上海，从厦门到杭州，楼市急先锋已经将这个过程上演了一番。最近新乡也开始了直播这场连续剧。

　　全国：楼市降温深圳、廊坊成交量腰斩

　　长达8天的假期里，楼市冷淡的不只是北京，深圳、廊坊更惨，两地假期成交量比去同期分别下降了47%、45%，堪比腰斩。

　　深圳和廊坊之所以出现“房价打折、销量骨折”，主要是因为这两个城市的楼市调控政策太严厉了。深圳不光出台了“715新政”“730公寓限制建设新政”等条款，针对假结婚、公寓进行严格限制，9月17日还发布了一项征求意见稿，针对二手房高价挂盘、地产商“挤牙膏式卖房”等行为拟进行更严格的监管和处罚，监管进一步升级。

　　相比于深圳每次调控都要震惊全国的影响力，廊坊楼市算是“于无声处听惊雷”。廊坊今年3月22日起开始对主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县实施限购，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。

　　本地户籍居民家庭购买第1套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%；拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。

　　对引进的外来人才、取得居住证且自申请购房之日起前2年内在廊坊市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)的非本地户籍居民家庭，凭有关证明、文件参照执行本地户籍居民家庭购房信贷政策。

　　“十一”长假之前,有关部门为“巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展”,还出台了包括“各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷的政策、调整住房交易环节的契税和个人所得税优

　　惠政策、切实增加住房有效供给、加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价等行为”的调控措施。

　　政策严格，以稳为主，在这种形势下，楼市降温是自然现象。

　　新房：降价潮已经开始

　　10月，太行山的红叶正当时，新乡楼市亦是凉意沁人。

　　笔者接连两周在我市多个区域踩盘，发现楼市正在起变化。

　　在黄金周到这个星期的半个月时间，从一线开发商到二三线小开发商，不约而同地上演“打折潮”。

　　在中心城区，某楼盘2018年入市精装修6300元/平方米左右，后精装修单价8500元/平方米左右，近期的一次开盘价精装修8300元/平方米左右，还推出了毛坯房6500元/平方米左右的房源；大东区某楼盘，入市6000元/平方米左右，前段时间推出了5000元/平方米左右的特价房源。

　　房源降价，楼盘名目繁多：特价房、特批房、一口价房、内部员工专场、团购专场、专场等，一波接过一波；在各种名目之下，还有团购打折、定金抵扣、首付分期付款、装修款分期付款等令人眼花缭乱的操作。

　　很多人困惑：打折到底是营销噱头，还是降价的开始？

　　在目前的行情下，这两者兼而有之。令人意外的是，此次非重点区域楼盘降价的打折噱头更多，用特价名义吸引购房者，但特价单位一批接一批，说明价格真正松动之中。

　　中心城区的房价已经出现实质下跌，前面所说的楼盘，实际降幅均超过10%。

　　与价格松动相比，首付分期更加泛滥。从最低的“零首付”到最久的两年付清，首付分期成为很多开发商的标配。

　　要知道这去年年底，成交惨淡的环京楼市，曾以首付分期作为卖点，最后仍挡不住调控的巨轮。而在广州，由于限价的存在，双合同成为潜规则，在叠加装修款之后，首付成本高企，分期首付，更成为开发商锁定销售、回笼资金的抓手。

　　可以说，与上半年的狂热相比，下半年的形势完全逆转。

　　一方面，开发商普遍面临现金流压力，仅接下来的一年半时间，全国房企就有9万亿的债务到期，新房降价打折潮才刚刚开始。

　　另一方面，新房与二手房不同，新房一旦降价，普遍引发老业主不满，北京通州已经上演过一波业主因降价围攻售楼处要求退房的戏码。所以这一次，开发商都相对谨慎，不会直接降价，而是以特价房、团购价、分期首付等方式试探市场。

　　用多名业内人士的话：特价房，或许只是新乡楼市的开始。

　　二手房：比新房更凉

　　“现在成交惨淡，看房的人越来越少，许多房源挂了半年都没有卖出去。”一名从事房产10多年的老中介直言，他的门店从6月份开始，看房量和成交量都在一路下滑，业主不主动降价，基本上连看房的人都没有。

　　的确，数据也印证了这种判断。

　　安居客新乡提供的数据显示，今年10月，新乡二手房均价7036元/平方米，环比上月下跌0.26%，同比去年同期下跌0.40%。

　　成交下滑，市场观望情绪浓厚，而业主不得不主动调低价格。

　　而随着楼市资金被全面封堵，一些改善型需求的客户在买二套房时也面临着巨大的现金流压力，不少人开始大幅降价卖房。

　　有中介给笔者看了多家中介群显示：有的房源降价12万元都没有卖出去，放盘量越来越大，而成交量越来越小，二手房市场的萧条更甚于一手房市场。

　　成交下跌，下一步就是价格的全面松动。

　　土地流拍：新乡也不例外

　　今年以来，楼市限价面临前所未有的高压，而房企最为依赖的银行贷款、信托融资等渠道被全面封堵，加上房企还债高峰已经到来，现金流比一切都显得更重要。

　　这种背景下，开发商对于拍地更加谨慎，而土地流拍更加普遍。

　　仅今年1月~7月，全国土地流拍就高达800宗，流拍率甚至超过上一轮楼市萧条期的2014年。

　　时间进入8月，土地低溢价成交更是成为常态，其中不乏一线城市。

　　8月28日，广州从化区温泉镇温泉村“火界”地段地块，在已接近半价出让的情况下，仍然再度流拍，这已经是该地块第7次流拍。

　　要知道，就在两年前，广州有六成以上的土地，溢价率超过100%，而今溢价率仅有3%。

　　同时，几年前的地王如今正在秋风中瑟瑟发抖，无一开盘。

　　2016年11月，广州荔湾区广钢地块拍出地王，楼面价高达4.1万元，价格要高于6万元方能回本。

　　两年后的今天，经过一轮暴涨之后，周边区域新房均价普遍低于5万元，最近推出的特价盘均价甚至回调到3.7万元。

　　2017年3月底，广州海珠广纸地块拍出均价5.54万元的超级地王，刷新广州楼面价记录，但一年半过去，该地块尚未动工。

　　土拍市场的行情，折射着楼市的现状。我市10月首场、第2场土拍4宗地块先后流拍，打破了今年以来持续升温的新乡土地交易。

　　10月15日，大南区出让3宗住宅用地，共228.795亩。2020-18号地块，流拍；2020-19号地块，流拍；2020-20号地块，流拍。这3个地块全都位于新乡县古固寨镇，根据大致位置来看，地块周边教育配套不少，有古固寨镇外国语学校、成名小学、古固寨实验小学、新乡县成名中学等。离新乡县中医院的距离也不算远。

　　10月16日，大东区出让1宗土地，地块位置：东卓路以北、东强路以南、新东大道以东、新雅南街以西；出让面积：79008.38平方米（118.513亩）；规划用途：住宅兼容商用；由于该地块有底价挂牌，因此起始价为234万元/亩，经过31轮的举牌，264万元/亩的最终报价还是流拍。

　　10月18日，新乡土拍又迎来了一位“神秘个人买家”——张庆亚，拍得位于新乡县朗公庙的2020-21地块，成交价：18826.13万元，楼面价：1350元/平方米。

　　对于10月份的这3次土拍，多名业内人士分析：10月15日、10月16日这两次的土拍遇冷，并不是新乡土地市场的热度降了，只是这几块地在并不恰当的时候，以一个过高的价格放在了土地市场的货架上。10月18日，地块土拍的反应，或许才是新乡土拍市场真正的主流声音。