富力地产创始人张力被控涉嫌行贿 前十月仅完成3成销售目标

　　记者丨宁晓敏 见习生丨 夏路

　　出品丨鳌头财经（theSankei）

　　债务危机刚得到一丝缓解的富力地产（02777.HK），又遇到了新的问题。

　　日前，富力地产创始人之一张力因美国加州项目涉嫌行贿而被捕。

　　鳌头财经记者注意到，自2020年跻身千亿房企阵营后，“华南虎”富力地产迎来短暂的高光时刻后就陷入了债务危机，流动性持续堪压。先后启动了出售资产、促进销售、股权融资、减少拿地等举措来缓解现金流压力。

　　今年以来，通过拓宽融资渠道寻求债务展期。目前，富力地产境内境外债券总计约467亿元的债券全部成功展期。为富力地产大幅降低了中短期的债务压力，获得了喘息的机会。

　　受创始人被捕消息影响，富力地产股价大跌。截至12月13日收盘价为每股2.15港元，跌幅为11.52%，领跌内房股。

　　自2017年与万达的“世纪交易”后，富力地产就“一蹶不振”，业绩陷入持续亏损，2022年上半年，富力地产实现营收177.8亿元，实现归母净利润-69.2亿元，而2021年公司亏损164.7亿元，上半年净亏损69亿，是目前发布上半年业绩房企中亏损规模最大的。

　　雪上加霜的是，2021年，富力地产销售额为1202亿元，同比下滑13.4%；2022年前10个月公司销售额有352.2亿元，同比下滑近6成，仅完成3成销售目标。

　　创始人被控涉嫌行贿

　　因个人公司Z&L Properties Inc在美国的业务牵涉一宗行贿案，身在伦敦的富力地产创始人、联席董事长张力于11月30日被当地警方逮捕。

　　据彭博报道，张力于英国当地时间2022年11月30日被伦敦警方逮捕，在12月12日向当地法院支付了1500万英镑（约合人民币1.29亿元）的保释金后暂获释放。这也是英国法院有史以来最高的联合保释金。

　　另据路透社报道，张力的代理律师马克·萨默斯表示，富力地产将提供1000万英镑的担保，张力个人支付剩下的500万英镑。

　　富力地产称，张力因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿，公司正针对此错误指控采取法律行动。随后又公告否认了为张力提供保释金的相关报道，并表示该案件不会对公司业务及营运有任何重大不利影响。

　　值得注意的是，这次张力被控涉嫌行贿的项目并非富力地产的业务范畴内，是其自己在美国的投资项目。

　　1988年，在政府工作的张力毅然放弃铁饭碗，辞职进入建筑业，靠着装修生意积累了自己的第一桶金。

　　1993年，张力决定和多年好友李思廉结为盟友，双方一起凑足2000万元成立了富力的前身广州天力，正式进入地产开发业，将公司打造为华南地产圈代表房企之一。

　　张力和李思廉的组合也开创了房地产行业内的一项新制度——“双老板”制。在内部分工上，香港人李思廉主管销售及财务管理，张力则主管投资拿地、开发建设等。富力的“力”字，正是来自于张力的名字。

　　“双老板”的制度让张力的有了更多的空间开展自己的“第二条曲线”，自2017年以六折价格收购的万达旗下73家酒店资产这场“世纪交易”后，张力便鲜少出现有关富力地产的公开场合。

　　与此同时，张力在美国的投资扩张速度加速。Z&L Properties Inc是张力个人在美国进行地产开发的主要平台，于2014年-2015年间曾大手笔在美国购买资产。其立志成为加州首屈一指的公寓开发商，目前在加州几个著名城市旧金山、洛杉矶和圣何塞共拥有12个项目，总价值超20亿美元，其中位于旧金山的555 Fulton项目牵涉此次行贿案。

　　除了投资地产外，2021年，张力个人还创办了一家以能源业务为主的公司——力量发展，并于2012年在港交所上市，是一家综合型煤炭企业，业务覆盖煤炭生产、洗选、装载、运输及煤炭贸易全产业链。

　　得益于在海外资产的扩张，张氏家族赚得盆满钵满。据《胡润百富榜》显示，2022年张力、张量父子的身家虽然比去年缩水了14%，但仍以190亿元的财富位列榜单第296位，排名比去年还上升了6位。

　　延期5月年报巨亏163亿

　　掌舵富力地产多年的张力，最为外界所知的就是与万达的“世纪交易”，2017年，富力在以近190亿元的总价从万达手中收购了73家酒店资产后，手中的酒店数量达到89家，成为全球最大豪华酒店业主。

　　“这次收购至少能赚100亿。”张力当时觉得这是一笔很划算的交易。此后，张力便罕有出现在公开场合。

　　然而，2017年那笔震惊业内的“世纪交易”，并没有给富力带来转机，反倒更多造成了资金上的拖累，陷入持续亏损。

　　去年年报业绩延期发布5个月后陷入巨额亏损，2021年巨亏163.53亿元，2020年同期则为盈利91.46亿元。其中，高达150亿元的资产减值直接导致富力地产大幅亏损。

　　2022年亏损延续，上半年，富力地产营业额为177.8亿元，同比下降55%；毛利为27.97亿元，同比下降67.36%；经营亏损24.4亿元，去年同期为溢利70.6亿元；归母净利亏损69亿元，同比下滑324.64%。

　　此外，富力地产毛利率近年来持续下滑，由2018年的36.4%逐步降至2020年的23.7%，2021年毛利率6.5%，同比下降17.24个百分点。

　　公司上半年毛利率15.73%，同比下滑约6个百分点；净利率-38.8%，同比下滑约46.9个百分点；平均净资产收益率-10.36%，同比下滑约13.8个百分点。

　　销售方面，根据最新披露的销售数据，今年10月富力地产总销售收入仅20.5亿元，销售面积约13.28万平方米。2022年1-10月，富力地产累计实现总销售收入约352.2亿元。由此也可以看出，在过去的10个月里，富力只完成不到去年30%的销售业绩。

　　债务重组降负债出售资产

　　业绩持续亏损，叠加近两年行业下行影响，富力最终只得走上了转让资产和债务重组的道路。

　　去年，其先后两次出售广州国际机场富力综合物流园给黑石集团，共计82.63亿元；100亿元出售富力物业予碧桂园；26.6亿港元将Thames City项目公司Instant Glory International Limited的50%股权以及销售贷款的所有利益及权益售予中渝置地创始人张松桥。

　　2022年，富力地产继续探索非核心资产的出售。截至目前，富力地产通过出售位于英国伦敦的三个项目以及位于海口的一个项目，实现了约40亿的资金回流。9月，富力折价5.5亿卖掉了北京富力万达嘉华酒店。

　　国内资产出售之际，富力密集处置境外资产。在3月底发布的未经审核年度业绩报告中，富力表示，今年将透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。

　　就在10月，富力还处置了其在英国的一个开发项目，回笼资金1.08亿英镑。而在此前的3月份，富力也将英国伦敦的房地产项目Vauxhall Square以7.96亿元人民币出售给远东发展。

　　富力地产早在2013年便走向海外，布局马来西亚市场，后又在2016年和2017年，将目光多次投向海外，进一步加大布局，项目遍及英国伦敦、马来西亚、澳大利亚、柬埔寨、韩国等。

　　对境外投资者而言，富力的海外资产显然要更加抢手。今年7月份，富力之所以能达成境外债务的整体展期，很大一部分原因是来自伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾两处海外资产所提供的增信。

　　公司在大量资产出让以及债务重组后，已获得喘息之机。今年11月10日，富力地产公告称，公司境内交易所8笔总计135亿元公司债券的整体展期事项已在9月22日获得债券持有人会议通过，展期后的8笔公司债的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

　　这轮境内外债券的成功重组，让富力老板李思廉和张力获得了3年以上的喘息时机。如今，张力突然卷入的行贿事件，也让市场普遍担忧是否会影响后续重组进程。

　　截至2022年上半年末，富力地产现金及银行存款(包括受限制现金)为153.2亿元，借款总额1262.45亿元，其中，一年内到期的借款到达749.33亿元，降负债任务任重道远。

　　降负债是富力自2019年起便在执行的关键策略。截至2021年末，富力的借款总额下降309亿元至1288.4亿元，净负债率降至130%，预计2022年将继续。

　　从“三道红线”看，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率130%，现金短债比0.1，三条红线均超阈值，归为“红档”。