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3047798688@qq.com记者丨宁晓敏 见习生丨 屠玲
出品丨鳌头财经（theSankei）
时隔2年，越秀地产（0123.HK）再进击北京土地市场，一出手就震惊四座，59亿元连拍两块地，成为北京2023年首轮土地黑马。
2月8日晚间，越秀地产公告，公司拿下石景山苹果园地块、昌平信息产业园地块。
2月9日晚间，越秀地产再度公告，附属公司广州市城市建设开发有限公司（以下简称“广州城建”）拟发行94亿元公司债券。
原本立足广州的地方性房企越秀地产，近年来加快全国性扩张步伐，浙江、湖南、河北、四川等地，留下了公司扩张足迹。
不过，在大举扩张之时，越秀地产的负债也在攀升。截至2022年6月底，公司资产负债率76.24%，半年的财务费用为5.52亿元。
越秀地产增速不增利。继2021年大降逾70%后，2022年上半年，公司实现的扣除非经常性损益的净利润（以下简称“扣非净利润”）16.89亿元，同比再降超26%。
全国扩张总资产三年增1450亿
走出大湾区，越秀地产加速冲向全国。
2月8日，北京2022年第五批集中供地，越秀地产击败华润（01109.HK）、首开（600376.SH）、中铁（601390.SH）、建发（600153.SH）、招商等12家房企，一举拿下石景山苹果园地块、昌平信息产业园地块，均以上限价成交，合计耗资约59亿元。
两年前，越秀地产首次进军北京市场，其联合天恒以45.7亿元竞得怀柔区刘各长地块。本次拿地，是越秀地产第二次出手。
不过， 越秀天恒怀山府项目销售情况不理想。根据北京住建委官网，项目取证房源1000余套，已签约套数仅为19套，成交均价3.66万元/平方米。
第一次出手的效果不佳，越秀地产为何在北京市场大举拿地？
越秀地产隶属广州市国资委旗下越秀集团，1983年在广东成立，曾与万科（000002.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）、中海地产、金地（600383.SH）等并列为粤系五大主流地产商，公司曾多次高喊“走出去”，但一直未能真正走出去，而是立足广州，深耕粤港澳大湾区。可以说，公司长期偏安于华南一隅，与万科等差距越拉越大。
始于2019年，越秀地产终于走出大湾区，冲向全国市场。2019年，公司进军深圳、长沙、嘉兴、郑州和成都；2020年开拓重庆、南京等市场；2021年首踏北京、上海、宁波、东莞等8个城市；2022年杀入合肥、上海等地市场。
总资产规模变动能较好反映越秀地产全国扩产速度。2018年，公司总资产1688.20亿元，2019年底扩大至2346.97亿元，到2021年底，总资产为3138.55亿元，三年增长约1450.35亿元。2022年9月底，总资产进一步增长至3378.15亿元。
截至2022年6月30日，越秀地产已经进入30个城市，土地储备合计约为2860万平方米。
目前，越秀地产实行“1+4”全国化战略，以粤港澳大湾区为核心，并在华东、华中、北方和西部四大区域的高能级城市获取优质资源。
数据显示，2022上半年，公司合同销售额中，大湾区约占64.9%，华东地区约占15.2%，华中地区约占11.2%，北方地区、西部地区分别约占4.9%、3.8%。
全国扩张的效果，越秀地产迅速跻身千亿俱乐部。克而瑞研究机构数据显示，2020年销售排行榜上，越秀地产的全口径销售额为849.3亿元，排名第40位。2021年，公司以1147.4亿元的销售金额排名31位，2022年，则以1246.9亿元的销售金额一举跃升至15位。
越秀地产还在加快扩张。去年10月以来，通过收购、合作方式，公司相继获取杭州5宗地块、广州2宗地块、合肥3宗地块。
值得一提的是，旭辉地产华北区域集团总裁加盟越秀地产，出任华北区域副总裁。公开信息显示，董毅深耕房地产行业近20亿元，擅长投融资并购。
再发债94亿借新还旧解压
前脚拍下北京市场两块地，后脚就宣布发行公司债券募资，这一现象的背后，是越秀地产大举扩张战略之下的资金捉襟见肘。
2月9日晚间，越秀地产披露，公司持股95%的附属公司广州城建已向上交所及证监会申请公开发行本金总额最高为94亿元的公司债券，用于偿还到期及回售公司债券及偿还其他有息债务。
近几年，随着在全国市场“跑马圈地”，越秀地产债务规模在不断攀升。
截至目前，越秀地产尚未披露2022年度报告。根据2022年半年报，截至6月底，公司短期借款269.59亿元、长期借款576.16亿元，合计为845.75亿元，对应的账面上的货币资金为260.68亿元。
上年同期，公司短期借款222.42亿元、长期借款524.73亿元，合计为747.16亿元。一年之间，有息负债增加98.59亿元。其中，短期借款增加47.17亿元，同比增长幅度为21.21%。
2022年三季度末，越秀地产的有息负债升至909.81亿元，对应的货币资金减少至240.65亿元。
去年上半年，公司财务费用为5.52亿元，较上年同期的1.16亿元增长375.86%。去年前九个月，财务费用增长至8.54亿元。
近几年，越秀地产债务规模持续增长。仍然以中期末为参照，2019年6月底、2020年6月底，其有息负债分别为650.26亿元、714.27亿元，2022年6月底较2019年6月增加近200亿元。
天眼查数据显示，2021年、2022年上半年，公司实现的营业收入分别为573.79亿元、313.15亿元，同比增长24.03%、29.13%，归属于母公司股东的净利润（简称归母净利润）分别为35.89亿元、17.07亿元，同比下降15.51%、25.79%。扣非净利润分别为11.73亿元、16.89亿元，同比下降72.65%、26.61%。在营业收入持续保持超20%速度增长时，净利润、扣非净利润连续下降。
与业绩相关的是，越秀地产的经营现金流转向。2020年，公司经营现金流净额为15956亿元，2021年转为-46.76亿元，2022年上半年为-16.19亿元。2020年、2021年，公司现金及现金等价物净增加额分别为41.95亿元、45.98亿元，2022年上半年转为-67.23亿元。
净利持续下降，现金及现金等价物净增加额转负，加快扩张尚需大量资金，越秀地产的财务压力可以预见。
在这样的形势下，不难理解越秀地产在拍下北京地块后转身就发债的动作。实际上，公司频频举债“借新还旧”。
去年7月，越秀地产境内发行31亿元公司债券，9月，公司发行25.90亿元公司债券，今年1月申请发行20亿元自贸区离岸人民币债券。
债务持续攀升，扩张在继续，越秀地产的风险不容忽视。
