潘石屹无奈的退 SOHO欠税18.51亿

　　记者丨宁晓敏 见习生丨 陈力

　　出品丨鳌头财经（theSankei）

　　隔三差五，地产商人潘石屹总要被拿出来炒作一番。退，是炒作的永恒话题。

　　最近几天，潘石屹卸任北京搜候房地产有限责任公司（以下简称“北京搜候房地产”）董事长、法人的消息再度刷屏。

　　辞职创业，与冯仑等组建万通，在海南房地产泡沫中全身而退。1995年，潘石屹在北京创办SOHO，在北京、上海打造了系列地标性建筑SOHO系列，一度与“招保万金”齐名。

　　2012年，正值地产壮年之际，潘石屹出人意料地转型为包租公，并谋求撤退。350亿元出售多个项目，两次筹划向黑石集团出售SOHO控股权，均告失败。

　　欠税18.51亿元，23.80亿元贷款交叉违约，潘石屹自救，恐怕要大举卖资产。

　　不经意之间的告别

　　潘石屹的“退”，再度成为关注的焦点。

　　国家企业信用信息公示系统显示，北京搜候房地产有限责任公司法定代表人、董事长已由潘石屹变更为徐晋。

　　北京搜候房地产成立于2004年11月，至今已近20年，注册资金9900万美元，主要经营项目为通盈首都花园巴黎城建设管理。股权结构为，SOHO中国持股95%，潘石屹持股5%。

　　卸任，潘石屹为何突然要卸任？目前，潘石屹尚未公开回应。

　　不可否认，这是在不经意之间的向房地产告别，在“退”。

　　其实，近年来，潘石屹一直在“退”。

　　公开信息显示，自2014年开始，潘石屹就开始了“卖卖卖”的节奏。天眼查显示，截至2021年末，通过卖资产潘石屹累计套现超过350亿元，上海SOHO海伦广场、SOHO世纪广场、虹口SOHO等多个重要项目被清仓。

　　始于2020年，潘石屹暗中酝酿大动作。当年3月，SOHO中国（00410.HK）发布公告称，公司正在与海外金融投资者洽谈进行战略合作事宜，可能导致公司全部已发行股份作出全面要约。

　　当时，有消息称，黑石集团正在与SOHO中国进行私有化谈判，价格为6港元/股，交易共计约40亿美元。黑石集团还将接管SOHO中国的债务。

　　不过，第一次，SOHO中国“卖身”计划失败。2020年8月，SOHO中国称，公司与海外投资者的讨论已经终止，双方未就潜在交易条款达成共识。

　　当年10月，又有消息称，SOHO中国与高瓴资本进行初步谈判，高瓴资本拟将前者私有化，交易或将超过20亿美元。不过，这一事项没有下文。

　　2021年6月，潘石屹还是选择了美国的黑石集团。根据当时公告，黑石集团发出全面收购要约，将以现金交易的方式收购SOHO中国54.93%股权，交易总对价高达236.58亿港元。潘石屹仅保留SOHO9%股权做个念想。

　　当时，SOHO中国共持有9个项目，包括前门大街、望京SOHO、光华路SOHO二期、丽泽SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO等八个重大项目。

　　2019年，市场就传出消息，潘石屹打算将上述八个项目对外出售，交易价格可能超过80亿美元，但一直没有找到合适的买家。

　　2021年9月10日，SOHO中国公告称，黑石集团决定不就收购公司股权作出要约，原因是，市场监管总局于2021年8月签发通知，对要约方根据《中国反垄断法》提交申报正式立案审查。

　　潘石屹筹划了三年卖掉SOHO中国的愿望落空。

　　最富争议的地产商人

　　在中国地产界，潘石屹是一个另类。

　　潘石屹出生于甘肃天水，1979年，他考入兰州培黎石油学校。1987年辞职下海，辗转深圳、海南及北京，专业从事房地产开发。1989年，随同一位老板来到海南省。1990年，同冯仑、王功权、张民耕等创办万通，次年借款1000万元炒房地产，半年赚得一千多万元。海南房地产泡沫破灭，他全身而退，进入北京。

　　1995年，在北京，潘石屹遇到了海归的张欣，二人闪婚，合伙创立SOHO中国。偶然听到北京市给了怀柔四个定向募集资金的股份制公司指标，潘石屹设法获取了其中之一，这成为发迹的肇端。在北京，他认识了华远地产的任志强，两人结为挚友，他向任志强学习了大量地产知识。

　　在中国地产界，潘石屹及SOHO中国以擅长营销、追求而声名鹊起。

　　潘石屹开发的楼盘集中在北京、上海，且地处核心地段。从首都机场方向进京，最先给你“都市感”的建筑望京SOHO，SOHO现代城、建外SOHO、光华路SOHO，也是地标性建筑。在上海，凌空SOHO、SOHO海伦广场、SOHO世纪广场、外滩SOHO，均以地标身份耸立。

　　潘石屹、张欣将营销的特长发挥到了极致。

　　2001年1月初，以前卫头光形象出现的SOHO现代城的广告大范围出现，同时一本银灰色封皮、长达100多页的SOHO现代城楼书，以大量的照片、漫画与插图讲解SOHO现代城的三个空间，“有点前卫、有点另类”的风格引起市场的关注，SOHO一词开始被广泛提及。

　　2002年，潘石屹受到国内外众多媒体的普遍关注，时代周刊、CNN、CCTV、华尔街日报等，捕捉了潘石屹的亮点。

　　SOHO中国旗下建筑还在各大影视剧中频频出镜，望京SOHO是《中国合伙人》《煎饼侠》的拍摄地之一，凌空SOHO作为“霸道总裁标配”，进入电视剧《欢乐颂》，在《安家》《我的前半生》中，也有外滩SOHO的身影。

　　在当地产黄金年代，潘石屹顺风顺水，2007年SOHO中国登陆港交所。

　　2012年，公司营业收入155.44亿元、归属于母公司股东的净利润（以下简称“净利润”）105.85亿元。这样的盈利能力，已经与风头正盛的“招保万金”并驾齐驱。

　　潘石屹是一个谜一样的地产商人。潘石屹只在北京、上海两个大城市打造地标性建筑。SOHO中国正值地产青壮年之时，他却选择收手，从开发转向运营，坐收租金“混日子”。

　　乔布斯事件、门神事件、泄露信息门、房姐事件、侵吞资产、哈佛捐款、耶鲁捐款......这些喧闹一时的事件，主角都是潘石屹。潘石屹不按常理出牌、异常言论，成为最富争议的地产商人。

　　潘石屹还要靠卖

　　地产高峰时突然抽身转型包租公，潘石屹开启“卖卖卖”模式。这一模式，或将继续。

　　由开发楼盘转为自持物业，靠收源源不断的租金来获取丰厚回报，让潘石屹始料未及的是，SOHO中国一直在走下坡路。

　　2018年至2020年，SOHO中国实现的营业收入分别为20.89亿元、22.44亿元、25.16亿元，同比变动-8.45%、7.39%、15.59%。净利润分别为19.25亿元、13.31亿元、5.36亿元，同比下降59.33%、30.85%、59.77%。2021年，公司营业收入、净利润分别为20.76亿元、-1.31亿元，同比下降15.95%、124.76%，首次出现年度亏损。2022年，净利润为0.61亿元， 处于低位。

　　不仅仅是经营业绩一路下滑，SOHO中国财务压力山大。

　　截至2022年底，SOHO中国借贷金额161.85亿元，借款以持有的账面价值为540.24亿元的投资物业作为抵押，对应的非受限的现金及现金等价物为3.46亿元。期末，公司投资性房地产为637.85亿元。

　　2021年，潘石屹旗下的北京建华置地，在SOHO尚都（二、三期）土地增值税清算和企业所得税汇算清缴过程中，存在虚假申报、少缴纳土地增值税和企业所得税1.98亿元，被税务部门追缴税款、加收滞纳金并处2.5倍罚款合计7.09亿元。

　　今年3月，SOHO中国与相关银行签署补充协议，将违约借款的偿还展期到至今年6月30日，以避免因为该部分违约导致2023年12月31日之后到期的全部借款余额6.7亿被银行要求立即偿还。

　　潘石屹在想方设法卖资产。去年3月，SOHO中国宣布，为了优化资产结构、缓解资金压力，公司以七折价格推出了3.2万平米的房源，覆盖9个项目。2022年，SOHO中国投资物业平均出租率下降至约76%。