顺鑫农业：房地产业务老板欲“托底”一项目建设11年仍未完工

　　记者丨宁晓敏 见习生丨屠玲

　　出品丨鳌头财经（theSankei）

　　在顺鑫农业（000860.SZ）眼里，旗下房地产板块或许是“烫手的山芋”。

　　6月26日，顺鑫农业发布公告称，拟挂牌转让顺鑫佳宇100%的股权，确定挂牌价格为30.98亿元。

　　需要注意的是，顺鑫农业表示，经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方，公司控股股东顺鑫控股或其指定关联方，将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。

　　顺鑫佳宇净利连亏8年累计27.83亿

　　时隔一年半，顺鑫农业又公布了挂牌顺鑫佳宇的公告。

　　6月26日，顺鑫农业发布公告称，拟通过在北京产权交易所挂牌的方式公开转让顺鑫佳宇100%的股权，按照评估结果确定挂牌价格为人民币30.98亿元。

　　顺鑫佳宇全称为北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司，是顺鑫农业全资子公司，主营业务为房地产开发。

　　公告显示，若公开挂牌期间未能征集到意向受让方，顺鑫农业将按照法律、法规等相关规定调整价格后再次挂牌，经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方，公司控股股东北京顺鑫控股集团有限公司（简称“顺鑫控股”）或其指定关联方，将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。

　　这也表示，如果顺鑫佳宇实在是无人“接手”，顺鑫控股将以22.5亿元“托底”。

　　实际上，顺鑫控股的业绩表现也欠佳。

　　截至2022年12月31日，顺鑫控股总资产为383.57亿元，总负债309.12亿元，净资产74.46亿元；2022年全年实现营业收入273.23亿元，净利润-9.75亿元。

　　而顺鑫佳宇近年来的业绩表现，更是成了顺鑫农业的“累赘”。

　　2006年8月，顺鑫农业用北京顺鑫绿色度假村有限责任公司45.44%股权与顺鑫控股持有的顺鑫佳宇80%股权（1606.51万元）进行等值置换。

　　2007年12月，顺鑫农业以现金1500万元进行单方增资，注册资本变更为3012.83万元，顺鑫农业持股86.72%。2010年3月，顺鑫农业以现金1.63亿元进行单方增资，注册资本增加至1亿元，顺鑫农业持股96%。

　　2013年11月，顺鑫农业出资773.45万元收购顺鑫控股持有的4%股权，至此持有顺鑫佳宇100%股权。

　　然而，顺鑫农业似乎玩不转地产，无论房地产市场行情好坏，顺鑫佳宇一直处于亏损之中。

　　2015年至2020年，顺鑫佳宇净利润分别为-0.03亿元、-1.92亿元、-2.2亿元、-2.56亿元、-3.39亿元和-5.34亿元，6年累计亏损15.6亿元，严重拖累了上市公司的业绩。

　　2021年12月2日，顺鑫农业曾发布公告称，为聚焦主营业务，公司拟通过产权交易所公开挂牌转让持有的顺鑫佳宇100%股权。然而，此次挂牌转让最终未果。

　　2021年和2022年，顺鑫佳宇业绩依然不佳，净利润分别为-3.81亿元和-8.42亿元。

　　其中，2022年，顺鑫农业出于谨慎性原则，对截至2022年12月31日合并财务报表范围内的各类资产进行了全面清查和减值测试，并对出现减值迹象的开发成本及开发产品计提跌价准备，其中开发成本计提存货跌价准备4.96亿元、开发产品计提存货跌价准8565.34万元。

　　总体来看，顺鑫佳宇近8年来一直处于亏损状态，累计亏损金额高达27.83亿元。

　　一房产项目建设11年仍未完工

　　截至2022年年末，顺鑫佳宇资产总额达54.11亿元，负债总额达80.85亿元，净资产达-26.75亿元，已处于资不抵债的窘境。

　　不过，截至2023年5月底，顺鑫佳宇资产总额达39.92亿元，负债总额达13.49亿元，净资产达26.43亿元。

　　2023年5月，顺鑫农业公告称，鉴于顺鑫佳宇净资产为负且存在应付公司债务49.74亿元，为便于北京产权交易所相关流程的推进，公司董事会同意以前述债权对顺鑫佳宇增资人民币49.74亿元，本次增资资金全部计入顺鑫佳宇的资本公积，不增加顺鑫佳宇的注册资本。

　　综合来看，顺鑫农业此次转让顺鑫佳宇挂牌价格溢价约17%。

　　然而，按照《资产评估报告》的算法，在评估基准日（2023年5月底）持续经营假设前提下，经资产基础法评估，顺鑫佳宇总资产账面价值为45.41亿元，评估价值为41.91亿元，减值额为3.51亿元，减值率为7.72%；总负债账面价值为10.92亿元，评估价值为10.92亿元，评估无增减值；净资产账面价值为34.49亿元，评估价值为30.98亿元，减值额为3.51亿元，减值率为10.16%。

　　顺鑫农业表示，本次交易，符合公司聚焦主业发展的战略规划，收缩非主营业务，集中精力做强做大主营业务，增强公司的可持续经营能力和盈利能力，提升公司价值，维护中小股东利益。

　　有意思的是，顺鑫农业有一个名为“牛栏山下坡屯”的房地产项目，该项目预计总投资55亿元，已累计投资50.6亿元。

　　需要关注的是，2022年年报显示，“牛栏山下坡屯”项目开工时间为2012年2月，至今已有11年之久，但开发进度为94%，完工进度为72%。

　　事实上，即便是没有地产板块的拖累，顺鑫农业近年的发展也不顺心。

　　顺鑫农业是一家老牌国企，前身为牛栏山酒厂，1998年11月在深交所上市。上市后，公司开启多元化发展，主要业务包括白酒酿造与销售、肉猪的繁育与屠宰、房地产开发等。

　　其中，顺鑫农业的白酒产业主要产品以“牛栏山”和“宁诚”为代表，“牛栏山”目前拥有“经典二锅头”“传统二锅头”“百年牛栏山”“珍品牛栏山”“陈酿牛栏山”五大系列产品；“宁诚”现主要为“绵香型宁城老窖白酒”。公司种猪繁育、生猪养殖、屠宰及肉制品加工业务产品，主要包括“小店”牌种猪及商品猪、“鹏程”牌生鲜及熟食制品。

　　如今，顺鑫农业主营业务为白酒和肉食产业两大板块。

　　数据显示，2020年至2022年，顺鑫农业营业收入分别为155.11亿元、148.69亿元和116.78亿元，同比分别增长4.1%、-4.14%和-21.46%，连续两年出现下滑；净利润分别为4.2亿元、1.02亿元和-6.73亿元，同比分别增长-48.10%、-75.64%和-758.08%，不仅连续三年下滑而且陷入亏损。

　　其中，2022年，顺鑫农业的高档酒营业收入达6.73亿元，同比下滑36.22%；中档酒营业收入达13.56亿元，同比增长4%；低档酒营业收入达60.79亿元，同比下滑22.71%。