贝壳的新赛场——逆势进军房地产开发

　　记者丨宁晓敏 见习生丨陈力

　　出品丨鳌头财经（theSankei）

　　知名房产中介贝壳（02423.HK）宣告进军房地产开发，是另辟蹊径抄底？

　　恒大还深陷在债务困境中，泰禾、阳光城等多家千亿房企退市，多家处于退市边缘，有着“恒二”之称的碧桂园也出现了阶段性流动性危机。

　　贝壳此时杀进地产开发领域，是抄底抢钱还是一场大冒险？

　　针对中国目前的房地产市场现状，有人士私下称，房地产的问题，并不在于供给侧。

　　香颂资本执行董事沈萌认为，贝壳进军地产开发是产业链的自然延伸，预计是基于自身作为房产中介掌握更多潜在客户资源，更深刻了解房地产消费需求作出的决定，开发一些有需求的产品，给自身寻找一个新的增长点。

　　进军房地产开发谋求增长点

　　贝壳官宣的这个战略性决定，确实耐人寻味。

　　近期，贝壳宣布，将企业战略升级为“一体三翼”，将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，以及财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同九条事务线，并做出相应的组织配套调整。贝好家事业线，设立宗旨是以客户思维，共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级。

　　此前，市场就有贝壳进军房地产开发领域的传闻，如今，贝好家事业线作为新战略的正式亮相，被外界视作贝壳正式进军房地产开发领域的标志。

　　贝壳董事长兼首席执行官彭永东在其发表的公开信中表示，新房产品在呼唤供给侧升级，使得通过创新方式改造供应链条成为可能。

　　从这些信息判断，贝壳推出的贝好家，是打算通过参与房地产开发，参与改造供应链，以此介入新房产品打造。

　　在一大型房地产人士看来，贝壳在房产中介领域具有较高地位，依托自身的市场竞争力，进军房地产开发领域。一方面，产业链的延伸，可以获得比单纯的中介代理业务更高的利润；另一方面，目前，无论是新房还是二手房，市场需求仍然较为低迷，贝壳此举，也是为了寻求产业突围。

　　沈萌认为，贝壳开发地产，也是在寻找新的增长点。其开发方式，不排除从单个项目开始，与房企合作。

　　贝壳确实存在经营压力。

　　年报显示，截至2022年底，贝壳拥有约39.4万名经纪人，较2021年的45.45万人6.04万人，活跃经纪人数量从2021年末的40.68万人减少至34.97万人。期末，贝壳拥有约4.05万家门店，较上年末减少20.6%，一年关掉了超万家门店。同期活跃门店数量为3.74万家，较上年4.53万家减少7900家。

　　2022年，贝壳实现营业收入606.69亿元，同比下降24.87%，较上年减少200.83亿元，这也是其2017年以来营业收入首次下降。归属于母公司股东的净利润（以下简称“净利润”），2022年亏损13.86亿元，与上年亏损5.24亿元相比，增亏8.62亿元，增亏幅度达164.45%。剔除非经常性损益，则亏损20.55亿元。

　　今年一季度，楼市出现了“小阳春”，贝壳业绩大幅增长。其实现的营业收入、净利润分别为202.78亿元、27.47亿元，同比增长61.60%、544.49%。

　　但是，二季度，房地产市场热度回落，贝壳的经营压力不可避免。

　　贝壳开发地产是门好生意？

　　历经几年的深度调整，房企面临前所未有的挑战。

　　闽系千亿房企泰禾、阳光城未能逃脱退市命运，曾经的四川第一大房企蓝光发展也宣告退出A股市场。此外，嘉凯城、宋都股份等多家房企被强迫退市。恒大的重组仍在进行中，中国最大的民营房企碧桂园又传出阶段性危机。

　　在众多知名房企深陷困境之时，“门外汉”贝壳却逆势进军地产开发，这不得不让人怀疑，贝壳开发地产，这究竟是否为一门好生意？

　　根据诸葛数据研究中心监测数据，今年7月，百城二手住宅市场均价连续5月下滑，房价下降城市数量达近三年次高峰。新房方面，一线城市房价稳中趋升，二线、三四线房价连续多月下滑。全国大中城市租金均价仍不及预期，环比持平，同比跌幅扩大。

　　结合7月全国大中城市百城房价变动趋势，有观点认为，当前市场信心仍较薄弱，多数城市仍然面临着不可抵挡的降温态势。

　　7月28日，住建部相关负责人提出，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。7月29日至31日，北上广深四大一线城市接连发声响应。

　　那么，此时，贝壳入市地产开发，是抄底还是冒险？

　　在沈萌看来，目前，房地产市场的信心恢复不及预期，但是，消费需求仍然存在。过去的房地产，主要是市场结构存在问题，市场的消费需求并未根本上改变。贝壳做房地产，应该有别于传统的开发商，会根据自己掌握的资源优势，拓展现有业务，比如开发一些更适合他们了解需求的产品。他认为，贝壳并不是以投机心态进入地产开发市场，估计前期不会进行大规模开发。那么，在这种尝试性的心态之下操作，贝壳如果能够摸索出一个新的模式，加上快速周转，不以暴利为目的，那么无论如今的房地产市场是不是底部，其风险都比较可控。

　　2018年4月，曾经链家的创始人左晖成立在线房产交易平台贝壳找房，在房地产中介领域，已经深耕了5年。

　　贝壳的财务状况较好。截至今年一季度末，贝壳总资产1179.70亿元，期末现金及现金等价物以及受限制现金余额为384.54亿元，如果加上短期投资281.40亿元，合计达665.94亿元。公司对应的短期借款为5.04亿元。

　　8月9日，贝壳通过全资附属公司上海惠贝居科技有限公司出资50亿元购买华夏理财产品。

　　不容忽视的是，虽然贝壳掌握有需求端资源，但其毕竟没有操盘房地产的经验及积累，能否取得预期成效，支撑贝壳未来产业发展，有待长期观察。